JEP2017——中国特色的房地产繁荣

2017年的第一期JEP是中国专题，房地产似乎总是一个绕不开的话题，专题中就有这么一篇。

Glaeser, E., Huang, W., Ma, Y., & Shleifer, A. (2017). A Real Estate Boom with Chinese Characteristics. The Journal of Economic Perspectives, 31(1), 93-116.

一、中美房地产繁荣的四种不同特征

1、房价增长

相比美国的房价数据，中国官方房价数据质量常受到质疑，本文采用的是Fang等（2015）针对房屋质量进行调整后的房价数据。基于经济发展程度，中国的城市分成四个层次，2003-2013年，一线城市房价平均增速13.1%，三线城市增速也到达7.9%。如果把美国城市也划分不同层次，一线城市也经历了明显的增长，但还比不上中国的三线城市，只有中国一线城市增速的40%。中国一线城市的房价已经逼近美国最好的城市，但人均收入却远比不上。

2、建筑业繁荣

2013年，中国建筑业增加值占GDP的6.9%，2014年，建筑业就业占城市就业的16%。中国建筑业扩张极为迅速，2011-2014年，中国新增建筑面积459亿平方英尺，人均33.8平方英尺，而美国2003-2006年新增160亿平方英尺，人均55平方英尺。中美两国都存在房屋建筑的错配现象，低生产率的地区建造更多的房屋，用人均建筑面积和人均收入做比较，都呈现负相关关系。这可能是由于建筑业对经济的带动作用，地方政府有动力促进建筑业的发展。

3、房产库存和空置率

2011-2015年，中国房屋库存从40亿平方英尺上升到100亿平方英尺，并且主要发生在低层次城市，一线城市的增长不明显，但三线城市从9.4亿增长到39亿。2006年，美国的开发商库存大约为人均4.5平方英尺，而中国远远高出这一水平，2015年，一线城市的库存达到6平方英尺，二线、三线城市达到20平方英尺。从时间序列上看，2002-2008年，已售房屋空置率虽然上升但是相对平稳，但是2009年以后迅速上升，一线城市尤为明显，达到20%。一、二、三线城市的人均空置面积分别达到16、37和30平方英尺。

4、公共部门的角色

美国的房地产部门受到的干预主要包括：低收入住房税收抵免、住房抵押贷款利率抵免和政府支持机构比如房利美、房地美等公共部门的干预，但总体上联邦和地方政府对房地产业的干预较为温和。中国公共部门对于价格和建筑的控制则要有力地多。最重要的一点，所有土地是国有的，并由中央政府决定何处的土地可以开发。同时，土地和房屋的所有权分离，土地拍卖只能获得70年的使用权。地方政府干预房地产发展有多重动机：较低的资金成本和建筑成本下，通过建筑高楼推动GDP增长，同时还能吸引商业和居民；另一方面与税收体系有关，土地出让金、房地产相关税收是地方政府的重要资金来源。
2000年以来，中央政府十分关注房地产市场的发展，各地方政府经常采用紧缩或宽松政策调节房地产市场。对于开发商，中美政府都有通过限制容积率进行干预，但中国政府还可能采用限制土地具体用途、限制高档住宅等方式；对于个人购房者，美国一般通过税收和信贷进行干预，中国则有抵押贷款利率和最低首付比例更高，通常采用限制第二、第三套房的购买，限制房屋的再次销售等方式。美国的住房税收是基于房屋征收，是持有房地产的成本，而中国只在交易的时候征税。
银行方面，中国的银行体系由国有银行占主导地位，房地产行业的贷款主要受国家政策影响。历史上，曾经倾向于让银行发放开发贷款，所以尽管近年来开发贷款有所收紧，贷款余额依然巨大。银行对住房抵押贷款的支持程度同样与政策导向有关。

二、20年后的房价？

本文从以下假设出发推导房价，假设本地收入超过房价的10%的人有购房需求，房价为P，收入分布为F(Y)，人口为N，则均衡是可以表示为：
$$Housing Supply=N(1-F(P^* /10))$$
收入方面，假设不同层次城市的收入分布与现在相同，同时假定一定的增长率。近十年的城市人口实际收入增长大约是10%，假设接下来20年为5%，同时考虑了多种情况。人口方面，假设一线城市继续保持高城市化率，人口增长率高于全国平均水平，二线城市由于城市化，人口增长高于全国水平，三线城市人口增长低于全国水平但城市化率提高。住房增长方面，近五年来每年新建住房大约100亿平方英尺，前段时间大概是60亿平方英尺，所以假设从0到80亿的不同新增住房情况，并假设2%的折旧比例。

图中显示了不同收入增长和住房供给组合下房价的增长率。一、二线城市如果要在接下来的20年间保持房价3%的增长，收入增长需要达到6-7%，住房供给几乎为零，这个条件很难满足；三线城市还有一定的增长空间，主要是由于城市化带来的需求增长，同时当前价格普遍较低。