Knoll, Katharina, Moritz Schularick and Thomas Steger. 2017. “No Price Like Home: Global House Prices, 1870-2012.” American Economic Review, 107(2): 331-53.
原文摘要中提到，房价实际上从二战以后从出现显著的长期上升趋势，而土地价格可以解释房价变化的80%。那么将会有三个问题：1）这一结论如何得出（本文的方法）；2）土地价格又是由什么决定；3）土地价格和房价之间是否有内生性。
房价指数
本文通过14个发达国家1870年-2012年的房价数据构建了一个全球房价指数序列。数据构建方面主要面临4方面的问题：地理范围、建筑类型和风格，价格来源，以及针对住房质量和构成的改变进行调整。住房的质量改变是最主要的问题，在这100多年间，住房配置发生了重大的变化。本文选用数据尽可能覆盖更大的地理范围，保持住房类型的相同，并选择存量住房的价格而不是新建住房。
房价总体趋势
如图所示，从19世纪后期到20世纪中叶，房价总体保持在一个相对小的范围内，随后房价打破了其长期范围并迅速上升，价格曲线在80年代以后变得尤为陡峭。总体上，二战前房价名义增速1.5%，实际增速1%；二战后名义增速6%，实际增速2%。
针对房价指数，本文从4个方面进行了稳健性检验。一是论证总体指数能否体现不同子样本的特点；二是讨论总体趋势是否会由于住房质量的改善而出现估计偏差；三是房价的发展是否只是指数对象从农村到城市的一种假象；四是房价上升是否主要由于城市的扩张。
子样本
本文的指数是通过简单平均计算，而通过GDP加权计算在趋势上仍是类似的。由于14个国家中欧洲国家的比重较大，因而出现在20世纪前期实际房价的停滞，这可能是受到两次世界大战的冲击和破坏的影响，而实际上在澳大利亚、加拿大等国家则没有这种情况。
质量改善
二战后的大部分数据都是经过质量改善调整的，因此影响不大，主要问题是二战前的数据，并且二战前后住房质量有明显的改变。存量住房的构成可能会受到城市化和经济周期的影响，比如城市化进程中可能出现大量的低质量住房，但进行交易的住房的质量构成方面没有太多数据。通过可获得的质量数据进行调整后的结果显示，房价的变化趋势上与原来的估计一致。
构成转变
20世纪以来，全球范围内经历了城市化，如果房价数据的对象从农村转向城市，可能会推升房价，因为城市房价更高。但实际上，指数中纯粹城市房价的样本比重越来越少，主要是因为早期的数据主要考察城市房价。
城市和农村价格变化
20世纪后期房价的迅速上升是否可能是一个城市现象，因为城市的吸引力逐渐上升，本文对城市和农村进行了比较。多个国家的数据显示，农田价格的走势与城市房价极为类似，房价的迅速上升不仅仅是城市现象。
长期房价的分解
由于住房由土地和土地上面的建筑两部分构成，本文通过一个简单的Cobb-Douglas函数对房价进行分解，
$$\frac{p_{t+1}^H}{p_t^H}=\left(\frac{p_{t+1}^Z}{p_t^Z}\right)^\alpha\left(\frac{p_{t+1}^X}{p_t^X}\right)^{1-\alpha}$$
其中，H是住房，Z是土地，X是建筑。
通过比较可以发现，建筑成本的上升主要发生在20世纪50年代到70年代之间，随后保持基本稳定；而土地价格的在20世纪后期则出现迅速的增长。各国在不同时期土地的产出系数有所不同，总体来说接近0.5。通过这一公式测试1950年到2012年之间房价的增长，其中土地贡献达到84%（$\alpha=0.5$），$\alpha$取0.25，土地价格对房价的贡献仍达到76%，同样的在不同国家也有所不同，英国为73%，芬兰达到96%。
推论
前面两个重要结论，1）20世纪中叶前房价基本稳定，20世纪后期开始房价迅速上升；2）近几十年来房价的迅速上升主要来源于土地价格的上升。
土地价格是否上升
现有文献主要有两种解释：一是土地价格上升是由于经济增长；二是土地供给依然充足，房价迅速上升将会随着土地供给增加而回调。本文显示了二战以来的土地价格持续上升，如果土地价格和建筑成本都在上升，对于房价上升的供给反应可能不会降低房价，因而基于土地价格可能稳定，从而认为住房供给的长期价格弹性较高的观点可能需要重新审视。
财富收入比
财富收入比被用来衡量收入不平等，Piketty的《21世纪资本论》强调发达国家20世纪后期财富收入比不断上升，并推断资本收入比将继续上升。然而有文献指出，财富中最重要的部分是住房，除去住房部分，财富收入比基本稳定甚至下降。本文为后一种观点提供了支持，如果财富表示为$W=K+P^Z Z$，即使资本收入比不变，房价的上升也会推高财富收入比，而前述的结论显示了，土地价格的上升在财富分配的变化中起重要作用。
其他效应
土地价格可能直接影响经济，有文献指出土地的聚集效应。土地价格的上升使得企业更为集中地生产，生产密度的上升通过技术溢出途径提高全要素生产率。
